PARA UMA NOVA GERAÇÃO DE POLÍTICAS DE HABITAÇÃO (comentários dos Vizinhos do Areeiro à Consulta Pública)

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PARA UMA NOVA GERAÇÃO DE POLÍTICAS DE HABITAÇÃO (comentários dos Vizinhos do Areeiro à Consulta Pública)

em https://www.portugal.gov.pt/download-ficheiros/ficheiro.aspx?v=95621259-fdd4-4099-82f3-2ff17c522882

(documento em consulta pública a partir de Outubro de 2017)

A enviar – como contributo colectivo – ao Movimento Morar em Lisboa e à Consulta Pública promovida pelo XXI Governo

 

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“persistem problemas de natureza estrutural, aos quais ainda é necessário atender, nomeadamente, em termos de:
Acesso à habitação por parte da população;
Equilíbrio entre os vários segmentos de ofertas habitacionais e na funcionalidade global do sistema”

> Há que ponderar se o Alojamento Local deve ser considerado como uma forma de “oferta habitacional” ou uma “oferta turística de pendor comercial”. A ser a segunda, como indicia a aplicação das mais elementares regras de bom senso (não se pode confundir “turista” com “habitante”) este tipo de ocupação deve ser compatibilizada com a ocupação por habitação e, na medida do possível, conversões de habitação em Alojamento Local devem ser impedidas ou condicionadas e reguladas

> Alterar o enquadramento legal do Alojamento Local permitindo que os municípios limitem, por quotas e por bairro, o seu licenciamento e possam cancelar licenciamento quando excedem a oferta tradicional de habitação em percentagem total

> Criar percentagens/quotas mínimas obrigatórias de propriedade municipal/estatal de habitações. Planificação concomitante de construção de habitação para atingir essas percentagens/quotas mínimas, com reserva de terrenos e respectiva previsão e construção de acessibilidades, infra-estrutura, etc., onde estas não existam.

 

“Das profundas alterações dos modos de vida e das condições socioeconómicas das populações (em termos de estrutura demográfica, dinâmicas familiares, perfis de relação casa-trabalho, mobilidades pendulares e profissionais, entre outros)”
> Se algo a presente crise imobiliária (criada pela explosão dos preços) deixou a claro foi que são precisos, urgentemente, criar mecanismos imparciais, estatais ou municipais, que numa base mensal atualizem os diversos índices estatísticos que permitem aos decisores políticos nacionais e locais tomarem boas decisões baseadas em dados recentes e em permanente actualização.

 

“Novos desafio” (…) “Da diversidade e especificidade das suas expressões territoriais, à luz quer de processos de
desvitalização estruturais, quer de dinâmicas de revitalização socioterritorial em curso”
> para garantir uma ocupação saudável e equilibrada dos bairros das grandes cidades que estão submetidos a grande pressão por parte da oferta turística é importante assegurar que esta revitalização ocorre de forma multiforme, garantindo assim maior resiliência do tecido sócio-ecónomico às flutuações (boom-crash) dos mercados e às quais o turismo não está imune. Qualquer política pública para a habitação deve assim incorporar mecanismos de compensação e que estimulem a diversidade económica local e o equilíbrio entre habitação, turismo e comércio local.

 

“Criar as condições para que tanto a reabilitação do edificado como urbana passem de exceção a regra e se tornem nas formas de intervenção predominantes, tanto ao nível dos edifícios como das áreas urbanas”

> Tendo em conta que existem em Portugal mais de 700 habitações devolutas a reabilitação urbana, assim como novos mecanismos que promovam o acesso e a aquisição de habitações por investidores estrangeiros fora das zonas mais pressionadas pelo aumento brutal dos preços é a mais avisada. Na prática, devem existir mecanismos fiscais que dissuadam o aumento da pressão sobre zonas onde o metro quadrado é superior a uma certa percentagem da média nacional e outras que convidem (isenções e reduções de carga fiscal) à aquisição e investimento imobiliário noutros sectores do território nacional

> Reduzir o IRS de forma progressiva de mínimo de contratos de arrendamento por um ano até um máximo de 20% para contratos a 15 anos

> Ajustar os valores do IMI aos rendimentos do agregado familiar por forma a corrigir disfunções e injustiças

> As correcções ao IRS e IMI não devem estar dissociadas de uma política que englobe a quem resida em habitação própria. Não faz sentido considerar benesses fiscais para quem tem património “extra” e não as considerar para quem usa o património próprio para habitação permanente.

 

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“as mais-valias públicas assentam, essencialmente, na capacidade de garantir uma habitação adequada aos que, por situações de carência e vulnerabilidade várias, estão excluídos do acesso à mesma”

> Se esta intervenção pública deve existir ela deve existir em regime que internalize estas intervenções restaurando estruturas como a extinta EPUL quer estas sejam responsáveis, apenas, pela gestão e coordenação de parcerias contratualizadas com entidades privadas (com cláusulas de resgate) quer seja (idealmente) responsáveis pela própria construção destas ofertas públicas.

> Criar um pacote de financiamento a juro zero aos municípios garanta a oferta de uma habitação por cada mil habitantes por cada município.

> Manter a sujeição da mudança de uso das fracções autónomas de prédios em propriedade horizontal à aprovação da assembleia de condóminos.

“precavendo fenómenos de segregação socioterritorial, gentrificação, despovoamento dos centros urbanos e periferização habitacional”
> São estes fenómenos que se verificam hoje, com grande intensidade nas freguesias históricas de Lisboa e Porto e que agora, por via da exaustão da oferta começam a avançar para as freguesias de um “segundo anel” urbano (Carnide, Olivais, Alvalade e Areeiro, p.ex.). Este reconhecimento aqui feito neste documento implica que não pode haver políticas públicas para a habitação que não incorporem um componente que assegure a diversidade da oferta e a multiplicidade dos preços dentro do mesmo bairro e arruamento por não forma a criar guetos ou a transformar ruas das grandes cidades em autênticos “condomínios fechados” rodeados de segurança privada e altos muros com arame farpado.

 

“Destaca-se, em particular, o papel imprescindível das autarquias locais na efetivação do direito à habitação, na medida em que a sua relação de proximidade com os cidadãos e o território lhes permite ter uma noção mais precisa dos desafios e dos recursos”
> Qualquer política nacional de habitação deve incorporar uma participação dos cidadãos, moradores, organizações locais e, claro autarquias, que devem ter autonomia para poderem decidir, de forma rápida e eficaz, às evoluções mais rápidas do mercado da habitação e serem dotadas de ferramentas que as capacitem a reagirem às legítimas aspirações e direto à habitação dos seus cidadãos.

 

“No que respeita ao modelo de política, pretende-se convergir com a União Europeia, mediante um alargamento substancial do âmbito dos beneficiários da política de habitação e da dimensão do parque habitacional com apoio público”
> para que esta convergência ocorra devem criar-se condições para promover o mercado de arrendamento urbano e desincentivar a compra de casa própria com recurso ao crédito. Paralelamente, a oferta pública a rendas acessíveis ou subvencionadas deve ser reforçada e entregue à gestão das autarquias (criando redes de bairros municipais para as camadas economicamente mais desfavorecidas)

> Transferir para os municípios todos os bairros ainda na posse do IHRU e da Segurança Social

> Promover redes intermunicipais que obtenha escala na construção de soluções de habitação para vários municípios vizinhos

 

“passar de um modelo dirigido essencialmente para uma população mais desfavorecida (classificado como “Orientado Residual”), para um modelo que tem como universo potencial de beneficiários todos os agregados familiares em falha de mercado, incluindo, por esta via, a população de rendimentos intermédios que não consegue aceder a uma habitação adequada no mercado, sem que tal implique uma sobrecarga sobre o seu orçamento familiar (classificado como “Orientado Generalista”)”

> Com efeito, a grande massa da carga sobre as famílias provocada pela actual Bolha Imobiliária assentou, precisamente, sobre a classe média que tinha escolhido o mercado de arrendamento depois da última revisão da Lei das Rendas: foi esta classe média que foi forçada a abandonar as cidades e a regressar aos subúrbios. Uma política que deve passar mais pela redução controlada e direccionada da carga fiscal do que pela subsidiação pura deve ser assim criada por forma a moderar este crescimento dos preços e a conter a explosão da Bolha que os fenómenos especulativos nos centros das cidades vieram alimentar.

 

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“Apontam-se ainda como metas de médio prazo (8 anos), também no sentido de convergência com a média europeia”

> Oito anos a contar de 2017 (2017+4=2021) mas isto pressupõe um mandato legislativo e meio? Ou dois mandatos autárquicos (2021)

 

“1. Aumentar o peso da habitação com apoio público na globalidade do parque habitacional de 2% para 5%, o que representa um acréscimo de cerca 170.000 fogos, passando na classificação europeia do escalão “muito pequeno” (<5%) para o “pequeno” (5-10%)”

> Sendo que este “apoio público” não tem que passar, necessariamente, pela subsidiação, especialmente nos segmentos de rendimentos médios, mas sobretudo pela redução das cargas fiscais.

 

“ 2. Baixar a percentagem de população que vive em agregados familiares com sobrecarga das despesas com habitação no regime de arrendamento de 35% para 27%”
> Para isso é necessário criar e actualizar indicadores mais rápidos que os actuais (os Census do INE não mostram uma imagem suficiente actualizada desta realidade)

 

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“Uma forte cooperação horizontal (entre políticas e organismos setoriais), vertical (entre a administração central, regional e locais) e entre os setores público, privado e cooperativo”

> tendo em conta o estado comatoso (ou mesmo de morte) do sector cooperativo é preciso criar mecanismos legais, de apoio financeiro e fiscal à sua recuperação e participação na resolução do problema da habitação com especialmente foco nos segmentos médios de oferta e preços.

 

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“O modelo de política de habitação em Portugal focou-se, em grande medida, na disponibilização de uma oferta pública de habitação para os grupos mais vulneráveis e carenciados, não havendo uma oferta com apoio público para as populações que, apesar de terem rendimentos mais elevados, não conseguem aceder a uma habitação adequada no mercado sem que isso implique uma sobrecarga excessiva sobre o orçamento familiar – seja porque residem em zonas sujeitas a uma forte pressão da procura e, portanto, com preços médios mais elevados, seja porque estão expostos a situações laborais precárias com fortes variações dos rendimentos ou ainda porque a composição do agregado levanta necessidades especiais em termos da dimensão e características dos alojamentos”

> Estando resolvido o essencial do problema da habitação para os segmentos mais carenciados da população (com excepções pontuais especialmente em situações de emergência) importa focar, com efeito, as políticas públicas de habitação nos segmentos médios de rendimentos fazendo-as compensar, em contraciclo, as disfunções do mercado pela via regulação e da compensação semi-automática da explosão dos preços com reduções de carga fiscal sobre a habitação que tenham especialmente incidência nas classes médias. Importa também criar mecanismos que permitam acorrer a estas famílias em condições especiais de carência (resultantes p.ex. do desemprego de um ou mais elementos da família) neste caso devem recorrer-se a subsidiação (quando, em regra, estes apoios se devem materializar na redução de carga fiscal)

 

“os mais afetados são os jovens que, seja pela falta de oferta de habitação no regime de arrendamento a preços que possam suportar, seja pela dificuldade em conseguir um empréstimo para a compra de casa, veem cada vez mais adiada a oportunidade de se autonomizarem”

> O foco nestas políticas públicas deve passar no arrendamento e, em particular, no arrendamento a jovens que ainda não constituíram família ou estão a estudar quer pela via fiscal (reduções) quer pela via da construção de uma rede nacional e pública de residências estudantis que não compitam com a oferta habitacional mas que a complementem e possam ser, por exemplo, de rede de suporte para emergências e desastres naturais.

“De uma política de habitação cujos principais instrumentos assentaram na construção de novos alojamentos e no apoio à compra de casa para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento”
> Tendo em conta que o arrendamento permite uma maior flexibilidade nas flutuações de preços e oferta esta deverá ser a aposta principal nos próximos anos

 

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“no período entre 1987 e 2011, perto de três quartos do apoio do Estado foi direcionado para apoiar a compra de casa própria (por via, essencialmente, do crédito bonificado), sendo muito inferior o valor despendido com programas de promoção de habitação de interesse social ou com o apoio ao arrendamento”

> esta desproporção explica os elevados níveis de endividamento das famílias e, até, da Banca nacional ao estrangeiro com todos os riscos sistémicos que isso trai. A conversão dessa prioridade na aquisição de casa própria para o arrendamento urbano deve ser implementada com a maior rapidez por forma a que os portugueses tenham índices de arrendamento semelhantes aos dos países que se encontram em estádios de desenvolvimento social e económico semelhantes.

 

P11

“Apesar de existirem carências habitacionais e dificuldades no acesso à habitação em todo o país, os problemas concretos, a sua dimensão e as causas que lhes estão subjacentes têm uma expressão muito diferenciada em cada território”

> Por isso mesmo e porque temos oferta em excesso em grande parte do território (periferias urbanas e interior, p.ex.) e falta de oferta no centro das grandes cidades (Lisboa, Setúbal, Porto, Braga, Cascais, pex.) toda a resposta ao problema deve incluir um forte e muito flexível (descentralizado) aspecto de participação municipal

 

“para dar resposta à diversidade de expressões territoriais das carências habitacionais e das necessidades de integração dos bairros habitacionais de arrendamento público é necessário que os instrumentos de política permitam e incentivem a construção e implementação de respostas locais, em estreita cooperação com as autarquias e outras entidades presentes no terreno”
> por isso mesmo é que qualquer nova construção pública deve ser desenvolvida num contexto municipal, por empresas municipais ou em regime de parceria entre municípios e privados e nunca ao nível do Estado central.

 

P13:

“abordagem integrada e participada”

> não é claro quem participa no processo desta “governança multinível”. Parece excelente, numa primeira leitura, mas falta detalhe nomeadamente em quem participa se as organizações locais de moradores são alguns desses agentes e em que medida é que estas consultas têm efeitos nos produtos finais da consulta (algo que, infelizmente, apenas ocorre raramente nas consultas públicas promovidas pelo Estado em pelas Autarquias em Portugal)

 

P15

“concessão de apoio financeiro, combinando diferentes modalidades de financiamento, aos atores públicos e assistenciais locais (municípios, empresas municipais, IPSS)”
> a esta lista há que somar as Cooperativas de Habitação para cujo modelo e suporte há que encontrar novos modelos que as dinamizem e promovam o acesso e adesão dos cidadãos às mesmas.

> a criação de mecanismos e ferramentas de crowdfunding para iniciativas de renovação ou nova construção habitacional deve ser também equacionada por forma a democratizar o acesso dos pequenos investidores a um mercado que está, cada vez mais, fechado apenas aos grandes especuladores e investidores internacionais

> Criar mecanismos e reforçar o diálogo com IPSSs como a SCML para que coloquem no mercado, a custos acessíveis, o parque habitacional que possuem e que colocam hoje em Alojamento Local

 

“Porta de Entrada – Programa de Apoio ao Alojamento Urgente: tem por objetivo dar resposta às situações de agregados familiares desprovidos de habitação em virtude da privação, temporária ou definitiva, do local em que habitavam decorrente de causa imprevisível e/ou insanável pelos próprios, nomeadamente desastres naturais (inundações, sismos, incêndios), fenómenos de migrações coletivas”
> e à situação de famílias de rendimentos médios em que um ou ambos os membros perdam os seus rendimentos quer por causa de desemprego ou outra ocorrência financeira inesperada.

 

P16
“Risco de incumprimento do pagamento das rendas (ineficiência e ineficácia do sistema judicial e proteção social insuficiente dos arrendatários nas situações de quebra significativa dos rendimentos)”
> há que avaliar a necessidade de criar tribunais especializados para o problema da habitação assim como seguros de renda universais, baratos, subvencionados pelo Estado (em casos terminais) e obrigatórios (para, pela escala, serem baratos). Avaliar a opção de se tratar de um seguro público. Avaliar também a criação de uma taxa especial (de pequeno valor) a grandes investimentos imobiliários e no sector do turismo (algo em torno dos 0.5%) que sirva para financiar políticas públicas e municipais de habitação.

 

“Dificuldades relacionadas com sistema bancário e a desadequação os seus produtos e condições de empréstimo ao investimento em arrendamento habitacional”

> entre as diversas métricas que urge implementar com alertas automáticos há que incluir uma que alerte para situações em que arrendar uma certa casa num certo local é mais dispendioso do que comprar. O arrendamento, em casas comparáveis, deve ser sempre mais económico que a compra para a desincentivar e promover o primeiro (pelas razões acima adstritas)

 

“Preços excessivos das rendas dos fogos disponíveis”
> sendo que estas devem ser pressionadas para baixo pela dupla via do aumento da oferta (fogos municipais e recuperação de devolutos) e pela redução da fiscalidade (através da sua adequação às reais capacidades de rendimento dos portugueses)

P17
“Programa de Arrendamento Acessível: visa promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços acessíveis face aos rendimentos dos agregados familiares. Pretende dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder ao mercado de arrendamento habitacional, mas é superior ao que usualmente confere o acesso à habitação em regime de arrendamento apoiado. Terá por base incentivos fiscais para as entidades públicas e privadas, coletivas e singulares, que coloquem os seus prédios ou frações urbanas em arrendamento habitacional permanente com o limite de valor de renda definido pelo programa. Este programa vai estar disponível para os novos contratos de arrendamento a celebrar e que cumpram os requisitos do mesmo”

> O valor de renda tem que ser preciso, realista e ajustado com grande rapidez e flexibilidade por forma a ser uma alternativa credível ao arrendamento convencional. O programa também deve, por uma questão de justiça e paridade, estar disponível a contratos já celebrados ou estaremos, automaticamente, a excluir ao seu acesso uma camada muito significativa da população e, em particular, daquela que já está disponível para continuar a habitar em regime de arrendamento urbano.

 

“Por exemplo, algumas das medidas que os municípios podem promover neste domínio são:  Redução significativa ou eliminação da componente de custo do terreno/edifício;  Redução ou isenção de taxas municipais para imóveis destinados ao arrendamento acessível;  Imposição de quota de arrendamento acessível em novos empreendimentos”

> Onde se indica que os municípios terão a opção de impor quotas de arrendamento acessível em novas construções deveria alterar-se para recuperações de edificados e esta regra deveria ser obrigatória (a nível nacional) e não opcional.

> Não permitir – a nível nacional – que numa zona onde os preços médios sejam 20% superiores à média nacional em construções com mais de 40 não exista menos que 25% de habitações com custos idênticos a média do mercado

 

P18

“Valor de renda máximo base 20% inferior ao valor de referência de mercado (por m2 por tipologia habitacional, para a localização em causa)”
> de novo, dada a importância deste indicador é importante criar mecanismos rápidos e eficientes que determinem este valor de referência. Para o apurar faz falta um organismo público especializado, nacional, capaz de o elaborar e de garantir a sua fiabilidade.

 

“Compatibilização entre o valor das rendas e os rendimentos dos arrendatários (criação de limites à taxa de esforço)”
> sendo os contratos de arrendamento firmados, geralmente, entre duas entidades privadas, não é nítido como se fará esse controlo. Uma opção poderia ser aquando do seu registo nas finanças se essa taxa de esforço for excedida gerar um alerta para o Balcão de Arrendamento para que este apurasse as condições do contrato e, em casos extremos, declarar a sua nulidade.

 

“Dispensa de fiador e proteção dos arrendatários em caso de quebra inesperada e súbita de rendimentos (seguro ou fundo garantia)”
> Durante alguns meses, sendo essa quantidade variável em função da idade média dos titulares de rendimentos perdidos: um desempregado de 25 anos tem n vezes mais possibilidades de encontrar rendimento comparável em n meses que um de 55 anos e essa protecção deve ser compatível com essa dificuldade

 

“e) Definição de um contrato-tipo de arrendamento acessível, com duração mínima”
> A duração mínima deve ser ajustada: Contratos de dias ou de um mês devem ser proibidos. A ocupação de uma habitação a um valor inferior a um mês ocorre ou em casos muito excepcionais que podem ser cobertos pela oferta turística convencional (os casos urgentes referidos noutras partes deste documento).

 

“Isentar de tributação as mais-valias resultantes da restituição ao património particular, para arrendamento habitacional permanente por um período mínimo, de imóvel afeto a atividade empresarial e profissional do seu proprietário;”

> para efeitos de clareza e eficácia listar explicitamente o “Alojamento Local” como fazendo parte desta isenção

 

“Programa Porta 65 Jovem: visa conceder apoio financeiro ao arrendamento de habitação para residência permanente por jovens entre os 18 anos e os 35 anos. Prevê-se o reforço dos subsídios ao arrendamento ao abrigo deste programa”

> garantir que as verbas deste programa estão sempre actualizadas em função das necessidades.

> replicar este programa para os segmentos etários que hoje mais ameaçados estão pelo desemprego senior e crónico (os maiores de 45 anos)

 

“Projeto Reabilitar como Regra: revisão do enquadramento legal da construção de modo a adequá-lo às exigências e especificidades da reabilitação de edifícios”

> garantir que nenhum programa público, nacional ou municipal, de financiamento à reabilitação vai ser servir para – com dinheiros públicos – financiar a colocação no mercado de actividades empresariais privadas e lucrativas (como hostels ou alojamento local. A reabilitação habitacional com apoios públicos deve ser concentrada (os recursos são sempre escassos) na reabilitação para habitação não para usos turísticos.
“Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020): visa apoiar a reabilitação e revitalização urbanas, em particular a reabilitação de edifícios, e complementarmente promover a eficiência energética. Os edifícios objeto de reabilitação devem estar localizados dentro de Áreas de Reabilitação Urbana definidas pelos Municípios (em centros históricos, zonas ribeirinhas, ou zonas industriais abandonadas), ou ser enquadrados por um Plano de Ação Integrado para as Comunidades Desfavorecidas. São elegíveis operações de reabilitação integral de edifícios, com idade igual ou superior a 30 anos, ou estado de conservação mau ou péssimo. Os apoios são concedidos através de produtos financeiros, criados pela banca comercial, sob a forma de subvenções reembolsáveis”
> não é nítido como irá a banca comercial aderir a estas ferramentas. Talvez pela criação de regimes fiscais que lhes sejam especialmente convidativos. Omite-se também a obrigação (como sucede em França) de nessas renovações se instalarem sistemas de energia alternativa (painéis solares em telhados, paredes e televisão)

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